Todo lo que debes saber sobre las hipotecas inmobiliarias

¿Estás pensando en adquirir una vivienda y necesitas financiamiento? Si tu respuesta es sí, ¡las hipotecas inmobiliarias pueden ser la solución que estás buscando! Pero, ¿sabes qué son exactamente y cuáles son sus características? Si no tienes claro ninguno de estos aspectos, ¡no te preocupes! En este artículo de OIKOS Constructora, te compartiremos todo lo que necesitas conocer para entender las hipotecas inmobiliarias en Colombia y tomar decisiones informadas al respecto. ¡Alista lápiz y papel y toma nota!

¿Qué es una hipoteca inmobiliaria?

Una hipoteca inmobiliaria es un instrumento financiero y legal que desempeña un papel fundamental en la adquisición de todo tipo de bienes raíces como casas, apartamentos o terrenos. En su esencia, una hipoteca inmobiliaria es un acuerdo entre dos partes: el comprador de la propiedad (conocido como el deudor hipotecario) y una entidad financiera o prestamista (conocido como el acreedor hipotecario, que generalmente es un banco). Esta transacción tiene el propósito de permitir al comprador acceder a un préstamo significativo para financiar la compra de un inmueble, a menudo, a largo plazo.

De acuerdo con lo establecido en el Código Civil Colombiano y en la Ley de Vivienda, para poder hipotecar una casa en Colombia no solo es necesario ser dueño del bien inmueble, sino también se debe garantizar que, al adquirir este instrumento financiero, la deuda no supere el 30% de los ingresos familiares. 

Características de una hipoteca inmobiliaria

Este compromiso, que involucra una relación de confianza entre el comprador y el banco, se caracteriza y diferencia de los demás productos bancarios disponibles en el mercado financiero colombiano por:

1. Constitución de la hipoteca: Una hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que se constituye sobre un bien inmueble, lo que significa que el inmueble en sí actúa como garantía o colateral para el préstamo. Esto permite al banco asegurarse de que, en caso de que el deudor no cumpla con sus obligaciones de pago, este pueda recuperar su inversión vendiendo la propiedad. 

2. Proceso de registro: La constitución de una hipoteca y la compra de una propiedad se realizan en un mismo acto legal. Ambos procesos se registran en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos competente para garantizar que el banco tenga un derecho legítimo sobre la propiedad. Esto proporciona seguridad jurídica a ambas partes. 

3. Derecho de prenda: Este tipo de crédito es un derecho de prenda que se establece sobre bienes inmuebles. Esto significa que la propiedad no deja de pertenecer al deudor hipotecario, quien continúa siendo el propietario legal mientras cumple con sus obligaciones de pago con la otra parte. 

4. Contrato accesorio: La hipoteca se considera un contrato accesorio en relación con el préstamo hipotecario. Esto significa que la existencia y validez de la hipoteca están directamente vinculadas al préstamo que respalda. Si el préstamo se cumple satisfactoriamente, la hipoteca cumple su propósito y puede ser liberada. 

5. Requisitos para el hipotecante: Para poder constituir una hipoteca, el hipotecante (propietario del inmueble) debe cumplir ciertos requisitos. Debe ser mayor de edad y ser dueño del bien inmueble. Además, el inmueble no debe tener limitaciones al dominio como afectaciones a vivienda familiar o patrimonios de familia, y no debe estar sujeto a medidas cautelares.

Tipos de hipoteca inmobiliaria

En nuestro país, existen varios tipos de hipotecas inmobiliarias que se adaptan a diferentes necesidades y situaciones financieras de los compradores de viviendas. Cada tipo de hipoteca tiene sus propias características y condiciones específicas. A continuación, te hablaremos sobre los tipos más comunes. ¡Presta mucha atención!

1. Hipoteca cerrada 

- Tasas de interés más bajas: Este tipo de hipoteca suele ofrecer las tasas de interés más bajas disponibles en el mercado. Esto puede resultar en pagos mensuales más fáciles de cubrir para el deudor. 

- Plazo más largo: Aunque el plazo puede variar, las hipotecas cerradas a menudo tienen un plazo de hasta 25 o 30 años. Esto garantiza una mayor flexibilidad en los pagos mensuales.

 - Única obligación: La hipoteca cerrada se establece para garantizar una única obligación acordada entre ambas partes, es decir, el monto del préstamo hipotecario.

Esta opción es ideal para aquellos que buscan pagar una tasa de interés más baja a lo largo de un período extendido y que no anticipan la necesidad de acceder a más financiamiento durante la vigencia de la hipoteca. 

2. Hipoteca abierta con límite de cuantía 

- Flexibilidad financiera: A diferencia de la hipoteca cerrada, la hipoteca abierta con límite de cuantía permite al deudor disponer de fondos adicionales hasta un límite máximo de cuantía. Esto puede ser útil si se necesita financiamiento adicional en el futuro. 

- Garantía específica: Aunque ofrece flexibilidad en términos de acceso a más dinero, esta hipoteca se utiliza para garantizar una obligación específica, como un préstamo inicial más una línea de crédito adicional.

Esta opción es adecuada para quienes buscan un equilibrio entre la tasa de interés favorable de una hipoteca cerrada y la flexibilidad financiera de una línea de crédito. 

3. Hipoteca de primer grado 

- Sin otras hipotecas previas: La hipoteca de primer grado se constituye sobre un bien inmueble que no tiene otra hipoteca anterior. Esto significa que el banco tiene la prioridad en caso de ejecutar la hipoteca para recuperar el préstamo. 

- Menos riesgo para el banco: Debido a su posición prioritaria, las hipotecas de primer grado suelen ofrecer condiciones más favorables en términos de tasas de interés y plazos.

Esta opción es común para los compradores que desean obtener la mejor oferta posible y están dispuestos a ofrecer su propiedad como garantía de primer grado.

Recomendaciones al momento de tomar un crédito hipotecario

Tomar un crédito hipotecario es una decisión financiera compleja que tiene el potencial de afectar tus finanzas personales a largo plazo. Por lo tanto, es crucial realizar una planificación cuidadosa y considerar diversas variables antes de comprometerse con un préstamo hipotecario. Para que este proceso te resulte exitoso, a continuación te compartimos algunos consejos:

- Investiga y compara las tasas de interés hipotecarias ofrecidas por diferentes bancos y entidades financieras. Incluso pequeñas diferencias en las tasas pueden tener un impacto significativo en los pagos mensuales y el costo total del préstamo a lo largo del tiempo. 

- Ahorrar para una cuota inicial sólida puede ayudarte a obtener un mejor préstamo hipotecario y reducir el monto del préstamo necesario. En Colombia, generalmente se requiere que el deudor aporte una cuota inicial que suele estar entre el 10% y el 30% del valor de la propiedad. 

- Antes de decidirte por una hipoteca, calcula cuánto puedes pagar mensualmente de manera cómoda sin poner en riesgo tus finanzas personales. Tu capacidad de pago dependerá de tus ingresos, gastos y otros compromisos financieros. 

- Procura mantener la utilización de los cupos rotativos (tarjetas de crédito, sobregiros, etc.) por debajo del 60% durante varios meses. De esta forma, tu historial de crédito y nivel de responsabilidad financiera, aumentarán tus posibilidades de obtener la aprobación de tu crédito.

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